Evin satılması durumunda satın alan kişinin ve kiracının hakları nelerdir? Türk Borçlar Kanunu’nun 351. Maddesi uyarınca “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir.

Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” Dolayısıyla kanun, taşınmazı satın alan kişiye kendisinin ve kanunda sayılmış yakınlarının ihtiyacı sebebi ile tahliye etme hakkı tanımıştır. Kiracılı evi satın alan kişi, satın aldığı taşınmazın (mülkiyet hakkından da kaynaklanan sebepler ile) tahliyesini, taşınmaza ihtiyacı olması durumunda dava yolu ile sağlayabilecektir.

1. Yeni Malikin İhtiyacı Sebebi ile Tahliye Davasının Şartları:

Kanunda taşınmazı satın alan kişinin kiracıyı evden çıkarabilmesi için bazı şartlar öngörülmüştür. Bu şartlar sağlanmaz ise dava mahkeme tarafından reddedilecektir.

-Taşınmaza ihtiyaç olması: Taşınmazı satın alan kişinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişinin ihtiyacı bulunması. Yine bu ihtiyacın samimi, gerekli ve zorunlu olması gerekmektedir. Bu şartlar ile ilgili Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi uyarınca “İhtiyaç sebebi ile tahliye davası” yazımızı incelebilirsiniz. Yeni malikin gereksinimi nedeni ile tahliye davasında, taşınmaza işyeri olarak da ihtiyaç duruluyor olması kabul görmektedir. Örneğin 1+1 bir dairenin bir dişçi tarafından satın alınarak oranın muayenehane olarak kullanılma ihtiyacı olabilir. Bu durumda diş doktorlarının muayene yerleri için bazı kanunlarda belli standartlar belirlendiğinden, taşınmaza duyulan ihtiyaç incelenirken bu standartlara uyup uymadığı da önem arz edecektir.

İhtiyaç incelenirken yeni malikin aynı bölgede taşınmazı bulunup bulunmadığı, işyeri olarak kullanılacaksa bina yönetmeliğinde işyerine izin verilip verilmediği gibi hususlar da araştırılacaktır. İhtiyacın doğmuş olması gerekmektedir. Henüz doğmamış ve ileride doğacak bir ihtiyaç gerçek bir ihtiyaç olarak görülmeyecektir. Örneğin evi satın alan kişinin halihazırda oturuyor bulunduğu binanın herhangi bir zamanda yıkılma ihtimalinin olması, yıkılma kararının verilmiş olması kadar kolay ispatlanabilir gerçek bir ihtiyaç değildir.

-Süreler: Taşınmazı satın alan yeni malik, kanun hükümleri uyarınca, satışı takiben, satışı takiben bir ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirmek şartı ile 6 ay sonra dava açabilecektir. Belirli süreli sözleşmelerde bu hakka ek olarak, 1 ay içerisinde kiracıya yazılı olarak bildirildiği takdirde sözleşme süresinin sonunda da, sözleşmenin bitimini takiben bir ay içerisinde dava açılabilir. Yazılı bildirimden kasıt, hukukumuzda çoğu durumda olduğu gibi noter aracılığıyla gönderilen ihtarname olup, whatsapp mesajı veya adi şekilde mektup yolu ile yapılan bildirimler kanun çerçevesinde sayılmayacaktır.

Örnek vermek gerekirse, 01.01.2020 tarihinde imzalanmış bir sözleşme için, taşınmazın satışının 01.04.2022’de gerçekleştiği düşünüldüğünde, yeni malik 01.05.2022 tarihine kadar kiracıya ihtar çekerek, davayı 01.10.2022 tarihinden sonra açabilecektir. Taşınmazın satışının 01.08.2022’de gerçekleştiği düşünülürse, 6 ay beklemesine gerek olmayıp, yeni malik sözleşmenin bittiği tarih olan 01.01.2023 tarihini takiben 1 ay içerisinde davayı açabilecektir.

2. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebi ile Tahliye Davasının Tarafları

Dava kiracıya karşı açılacaktır. Yani Davalı taraf kiracı olacaktır, birden fazla kiracı varsa davanın hepsine karşı yönlendirilmesi gerekir. Davayı açan taraf ise taşınmazı yeni iktisap etmiş olan yeni malik olmalıdır. Kiralanan paylı mülkiyete konu ise, pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması gerekirken, elbirliği halinde mülkiyet var ise tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.

3. Yeni Malikin Gereksinimi Sebebi ile Tahliye Davasında Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren yeni malikin gereksinimi sebebi ile tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunluluğu getirilmiştir. Bu bağlamda yeni malikin gereksinimi sebebiyle tahliye davası açılmadan önce yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin Arabuluculuk Bürosuna şahsen veya avukat aracılığıyla başvurularak önce arabuluculuk görüşmelerinin tamamlanması gerekmektedir.

Bu bir dava şartı olarak düzenlendiğinden dolayı, arabuluculuğa başvurulmadan açılan tahliye davaları reddedilecektir.

Arabuluculuk Bürosundan başvuru yapıldığı takdirde Arabuluculuk Daire Başkanlığı bünyesinden söz konusu uyuşmazlık için tarafsız bir arabulucu görevlendirir. Taraflar kendileri de Daire Başkanlığına bağlı bir arabulucu üzerinde anlaşarak görüşmeleri yapması için kendileri de bir arabulucu seçebilirler. Arabulucu ise görev kendisine geldikten sonra taraflar ile iletişime geçerek bir toplantı günü tayin eder ve taraflara davet mektubu gönderir. Arabuluculuk toplantısına tarafların kendisi ve/veya avukatları ile vekilleri katılabilir. Bu süreçte toplantılarda taraflar uyuşmazlığa dair anlaşmaya varmak için taleplerini dile getirerek uzlaşmaya çalışırlar. İlk toplantıda uzlaşma sağlanamazsa ikinci bir toplantı düzenlenebilir.

Arabuluculuk süresince süreler durur, zamanaşımı veya hak düşürücü süreler işlemez. Arabuluculuk sürecinin sonunda tutanak tutularak tarafların anlaştığı veya anlaşamadığı bilgisine bu tutanakta yer verilir. Taraflar aralarında anlaşamazlar ise Anlaşmama Tutanağı tutularak, dava dilekçesine bu tutanak eklenir. Anlaşma veya Anlaşmama tutanakları taraflarca imzalanır, taraflar imzadan çekinirse sebebi de belirtilerek arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar aralarında anlaşırsa anlaştıkları hususta dava açamazlar. Anlaşma sonunda düzenlenecek olan Anlaşma Tutanağı icra edilebilir niteliktedir ve icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmediği durumlarda Mahkeme kararı gibi hüküm görecektir.

4. Yeniden Kiralama Yasağı ve Tazminat

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Şeklinde bir düzenleme bulunmaktadır. Dolayısıyla ihtiyaç sebebi ile tahliye davasını açan kişi, kiracısını tahliye etmeyi başarır ise, taşınmazı üç yıl boyunca başkasına kiralayamayacaktır. Zaten bu sebeple ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekmektedir.

Bu koşula uymayan ev sahibi/kiralayan ise “eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat” ödemek durumunda kalacaktır.

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Dava kural olarak, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir.

6. Sıkça Sorulan Sorular

–Taşınmazı satın alan kişi açtığı davayı kazanırsa ne olur? Tespit davalarındaki gibi tahliye davalarında geriye dönük ücret ödeme durumu söz konusu değildir. Davayı kaybeden taraf dava masraflarının üzerine bırakılması ve karşı taraf kendisini avukat ile temsil ettirdi ise karşı taraf vekalet ücreti ile karşı karşıya kalacaktır, bunlara kanuni faiz işletilecektir.

–Kiracı, satılması için evi gezdirmek zorunda mıdır? Ev sahibi taşınmazı istediği zaman ve istediği gibi satabilir. Evin içini göstermeden de satması mümkün olmayacaktır. Dolayısıyla evi gösterme taleplerinin sürekli olarak reddedilmesi evin satışının engellenmesini teşkil edebilir. Fakat ev sahibi de tahliyeyi hızlandırmak için sürekli ve bıktıracak şekilde alıcıları eve sokamaz, iki tarafın da onaylayarak anlaştığı günlerin ayarlanarak gezdirilmesi gerekmektedir.

–Taşınmazın danışıklı satıldığı kiracı tarafından öğrenilirse kiracının hakları nelerdir? Yargıtay kararlarına göre muvazaa iddiası tahliye davalarında dinlenmez, Asliye Hukuk Mahkemelerinde ayrıca bir muvazaa davası açılması gerekecektir. Muvazaaya ilişkin davanın, tahliye davasında bekletici mesele yapılması için de talepte bulunulabilir. Bu talep kabul görür ise tahliye davası, muvazaa davası sona erene kadar görülmeyecektir ve sonuca göre hareket edilecektir.  

–Davanın sonucunda kiracı hemen tahliye edilir mi? Tahliye kararı verildikten sonra davacı bu kararı icraya koyarak ilamlı icra yolu ile taşınmazı tahliye ettirebilir. Davalı bu durumda üst mahkemeye itiraz ederek, 3 aylık kira bedelinde teminat yatırarak istinaf ve/veya temyiz süresince tehir-i icra yapabilir. Fakat karar kesinleştikten sonra bu icra devam edecek ve kiracı kolluk yolu ile daireden çıkarılacaktır.