1. Kira Tespit Davası Nedir? Neden Açılır?

Kiralayan ve kiralanan arasında kurulmuş olan kira ilişkisi 5 yılı doldurduktan sonra mahkemeden kira bedelinin tespit edilmesi talep edilebilir. Bu tür davalara kira tespit davası adı verilir. Günümüz şartlarında kira bedelleri özellikle eski kiracılar için gerçek değerin altında kaldığından kanunda böyle bir imkan tanınmıştır.

Kiracının taşınmazda 5 yılı dolduktan sonra Mahkemeye başvurularak bedelin yeniden tespiti talep edilebilir ve davanın açıldığı tarihteki koşullar değerlendirilerek Mahkemece kira bedelinin artışına karar verilebilir.

Normal şartlarda, kira sözleşmesi uyarınca ev sahibi veya kiraya veren zam dönemlerinde TÜFE oranında zam yapabiliyorken, kira tespit davasında TÜFE oranına bağlı kalınmaksızın günün koşullarının gerektirdiği şekilde ve diğer benzer taşınmazların emsal bedelleri dikkate alınarak belirlenir.

2. Kira Tespit Davasının Şartları, Tarafları ve Mahkeme

Şartları:

Bu davanın ikame edilebilmesi için öncelikle kiralayan kişi ve kiracı arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunması gerekmektedir. Bu kira sözleşmesinin yazılı olarak veya sözlü olarak yapılmış olması fark etmeksizin taraflar arasında söz konusu taşınmazın kiraya verilmesi hususunda bir anlaşma olması gerekmektedir.

Davayı açmada hukuki bir yarar bulunmalıdır ve dava konusu taşınmazın konut veya çatılı işyeri vasfını haiz olması gerekmektedir. Bunlara ek olarak kira sözleşmesi en az 5 yılı doldurmuş olmalıdır. (TBK m.344/3)

Tarafları:

Bu davayı hem kiracı hem kiralayan açabilirse de günümüzde daha çok kiralayan tarafından açıldığını görüyoruz. Kira sözleşmesi, sözleşmenin kurulduğu tarafları bağlayacağı için malik ile kiraya veren farklı ise kiraya veren davayı açabilir.

Aynı zamanda, taşınmaz satıldıysa, taşınmazı satın alan yeni malik de eski malikin yerine geçeceğinden bu davayı açabilecektir. Burada da 5 yılın dolup dolmadığına dair hesap, önceki ev sahibi ile kurulmuş kira ilişkisinden itibaren yapılacaktır.

Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Dava kural olarak, davalının ikamet ettiği veya taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir.

3. 5 Yılı Doldurma Koşulu

Türk Borçlar Kanunu’nun 344. Maddesi uyarınca, tarafların aralarında kira artışına dair bir anlaşması var ise kira bedeli (bir önceki kira yılındaki TÜFE artış oranını geçmemek koşulu ile) tarafların arasındaki anlaşma uyarınca artacaktır. Eğer taraflar arasında böyle bir anlaşma yok ise, yine kira bedelinin tespiti davası 5 yıl koşulu aranmaksızın açılabilir. Fakat bu durumda da Mahkemece kira bedeli, yine bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla belirlenir.

Eğer kira ilişkisinde 5 yıllık süre geçtiyse, bu sefer tarafların arasında kira artışına dair bir anlaşma olup olmadığına bakılmaksızın TÜFE oranı ile sınırlı kalmadan Mahkemece günün koşulları, emsal kira bedelleri vb. hususlar değerlendirilerek kira bedeli belirlenir. Burada Mahkemece dikkate alınacak olan ve Yargıtay kararlarında da dikkat çekilen kriterler şunlardır: dava konusu taşınmaza benzer taşınmazların kira bedelleri, taşınmazın konumu, niteliği, taşınmaz boş olarak o tarihte kiraya verilecek olsaydı kira bedelinin ne kadar olacağı, hakkaniyet.

4. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılabilir? İhtar Koşulu Aranır mı? Arttırılan Bedel Ne Zamandan İtibaren Geçerli Olacaktır?

Ev sahibinin kiranın arttırılmasını talep ettiğini kiracıya bildirmesi gerekir aksi takdirde kiracı haberi olmadan aniden dava ile karşı karşıya kalmış olacaktır. Başka bir deyişle, kiracının kiranın artacağından gerek ihtar ile gerekse davanın yeni kira döneminden önceden açılması ile haberi olması gerekmektedir. Bu sebeple kiracıyı da korumak için kanunda, kira tespit davası her ne kadar her zaman açılabilirse de bildirime dair ve davanın açılacağı tarihe dair bazı hususlar düzenlenmiştir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 345. Maddesi uyarınca, kira bedelinin tespiti davası her zaman açılabilir. Fakat eğer kiracıya yeni kira döneminin başlangıcının 30 gün öncesinden ihtar çekilerek kiranın arttırılacağı bildirilmemişse veya dava 30 gün önceden açılmamışsa, bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır. Başka bir deyişle, kiracıya yeni kira döneminin başlangıcından 30 gün önce kira bedelinin arttırılacağına dair ihtar çekilirse veya dava 30 gün önceden açılırsa Mahkemece belirlenecek olan kira bedeli, o yeni kira döneminin başlangıcından itibaren geçerli olacaktır.

Fakat 30 gün önceden ihtar çekilmeden veya 30 gün önceden dava açılmadan, kira döneminin içinde dava açılırsa, Mahkemece belirlenecek olan kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olacaktır.

Bunun dışında, kira sözleşmesinde kira artışına dair hüküm var ise, davanın ne zaman açıldığı fark etmeksizin yeni kira döneminden itibaren Mahkemece belirlenmiş kira bedeli geçerli olacaktır.

Örnek vermek gerekirse, Kira sözleşmesi 01.02.2020 tarihli ise, sözleşme 01.02.2025 tarihinde 5 yılını doldurmuş olacaktır. Bu sebeple, eğer 30 gün öncesi olan 01.01.2025 tarihinde kiracıya kira artışına dair bir ihtarname tebliğ edilirse veya 01.01.2025 tarihinde dava açılırsa, dava sonunda Mahkemece belirlenen kira bedeli, 01.02.2025 tarihinden itibaren geçerli olacaktır. Fakat 01.01.2025 tarihine kadar ihtarname gönderilmemişse veya dava bu tarihten sonra açıldıysa ve kira sözleşmesinde kira artış şartı yok ise, dava sonunda Mahkemece belirlenen yeni kira bedeli 01.02.2026 tarihinden itibaren geçerli olacaktır.

Kira tespit davalarında dava uzun sürse de dava sonunda davayı ilgilendiren kira döneminden itibaren artışlı kira bedelini geriye dönük olarak hak etme söz konusu olduğundan, kanunda zikredilen bu 30 gün önem arz etmektedir.

5. Kira Tespit Davalarında Arabuluculuk:

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren kira tespit davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunluluğu getirilmiştir. Bu bağlamda kira tespit davası açılmadan önce yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin Arabuluculuk Bürosuna şahsen veya avukat aracılığıyla başvurularak önce arabuluculuk görüşmelerinin tamamlanması gerekmektedir.

Bu bir dava şartı olarak düzenlendiğinden dolayı, arabuluculuğa başvurulmadan açılan kira tespit davaları reddedilecektir.

Arabuluculuk Bürosundan başvuru yapıldığı takdirde Arabuluculuk Daire Başkanlığı bünyesinden söz konusu uyuşmazlık için tarafsız bir arabulucu görevlendirir. Taraflar kendileri de Daire Başkanlığına bağlı bir arabulucu üzerinde anlaşarak görüşmeleri yapması için kendileri de bir arabulucu seçebilirler. Arabulucu ise görev kendisine geldikten sonra taraflar ile iletişime geçerek bir toplantı günü tayin eder ve taraflara davet mektubu gönderir. Arabuluculuk toplantısına tarafların kendisi ve/veya avukatları ile vekilleri katılabilir. Bu süreçte toplantılarda taraflar uyuşmazlığa dair anlaşmaya varmak için taleplerini dile getirerek uzlaşmaya çalışırlar. İlk toplantıda uzlaşma sağlanamazsa ikinci bir toplantı düzenlenebilir.

Arabuluculuk süresince süreler durur, zamanaşımı veya hak düşürücü süreler işlemez. Arabuluculuk sürecinin sonunda tutanak tutularak tarafların anlaştığı veya anlaşamadığı bilgisine bu tutanakta yer verilir. Taraflar aralarında anlaşamazlar ise Anlaşmama Tutanağı tutularak, kira tespit davası dava dilekçesine bu tutanak eklenir. Anlaşma veya Anlaşmama tutanakları taraflarca imzalanır, taraflar imzadan çekinirse sebebi de belirtilerek arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar aralarında anlaşırsa anlaştıkları hususta dava açamazlar. Anlaşma sonunda düzenlenecek olan Anlaşma Tutanağı icra edilebilir niteliktedir ve icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmediği durumlarda Mahkeme kararı gibi hüküm görecektir.

6. Kira Bedeli Nasıl Tespit Edilir?

Arabuluculuk görüşmeleri anlaşmama ile sonuçlandıktan sonra dava açılabilir. Davada en önemli rolü emsal kira bedelleri ve bilirkişi incelemesi oynar.  Davada hakim emsal kira bedellerini, TÜFE oranını, taşınmazın bulunduğu çevreyi ve tarafların durumunu dikkate alır. Dolayısıyla bu davada en önemli belgeler, dava konusu taşınmaz ile aynı bölgede bulunan, aynı özellikleri taşıyan, aynı veya benzer inşa yılına ve oda sayısına sahip taşınmazlara dair imzalanmış kira sözleşmeleridir. Mahkemece emsal kira sözleşmeler Su İdaresi, Elektrik İdaresi, Belediye, Site Yönetimi gibi yerlerden müzekkere yazılarak talep edilir. Taraflar ellerinde varsa veya ulaşabilirlerse kendileri de emsal sözleşmeleri mahkemeye sunarlar.

Taşınmaz kiralama sitelerinden elde edilen ilanlar genellikle hüküm verilirken dikkate alınmaz, akdedilmiş kira sözleşmeleri daha sağlam bir delil teşkil etmektedir. Dolayısıyla dava açılmadan önce emsal kira sözleşmeleri nezdinde araştırma yapılması faydalı olacaktır.

Kira tespit davasında bilirkişiler de büyük role sahiptir. Mahkemece keşif günü tayin edilir ve belirlenen günde taşınmaza hakim, bilirkişi ve taraflar gelerek, taşınmaz hakkında tespitlerde bulunulur. Bilirkişiler taşınmazda yapmış olduğu gözlem neticesinde ve emsal kira sözleşmelerinin de yardımı ile bir rapor yazarak raporu dosyaya ibraz eder. Hakim de bu rapordan yardım alarak karar verir. Bu raporun tanziminde emsal kira sözleşmeleri kadar taşınmazın bulunduğu bölge, toplu taşımaya yakınlığı, yeni yapılmış bir taşınmaz olup olmadığı gibi hususlar da önem taşır.

Her halükarda hakim talep edilenden fazla bir miktara hükmedemez. Dolayısıyla bilirkişi raporu ile taşınmazın kira bedeli davada talep edilen miktardan fazla tespit edilse bile Mahkemece kira bedeli talep edilen miktar kadar arttırılacaktır.

7. Hakkaniyet İndirimi:

Yargıtay kararları uyarınca, kira tespit davasında eski kiracı söz konusu olduğundan ve uzun süredir taşınmazda oturduğundan hakkaniyet indirimi yapılması gerekmektedir. Genel olarak Yargıtay kararlarında tespit edilen bedelden indirim yapılacak olan tutar %10-%20 olarak belirtilmiştir. 

8. Kira Tespit Davasının Sonucu ve Geriye Dönük Olarak Bedelin Talebi

Yukarıda 4. Maddede belirtilen koşullar oluştuysa, dava sonuçlandıktan sonra Mahkemece tespit edilen yeni kira bedelinden ödenmekte olan kira bedeli çıkarılarak bu fark geriye dönük olarak geçerli olacağı kira döneminden itibaren kiralayana ödenir.

Örnek vermek gerekirse, 30 gün öncesinden ihtar çekilmek koşulu ile 01.02.2025 tarihinde açılmış davada, kiracı 7.000 Türk lirası kira öderken, dava 01.02.2026 tarihinde sonuçlanırsa dava sonucunda Mahkemece kira bedeli 30.000 Türk lirası olarak tespit edilmişse, 30.000- 7.000= 21.000 Türk lirası geriye dönük olarak kiracıdan 01.02.2025 tarihinden itibaren talep edilebilir. Örneğimizde 12 ay geçmiş olacağı için 21.000 x 12 tutarında bir kira bedeli talep edilebilecektir.

9. Mahkeme Harçları ve Arabuluculuk Ücreti:

Kira tespit davası belirsiz alacak davası olarak açılamaz çünkü talep edilecek olan miktar kesin olarak bellidir. Dolayısıyla aylık kira farkı üzerinden harç hesaplanmaktadır. Örnek olarak, mevcut kira bedeli 20.000 Türk Lirası ise ve davacının talebi 30.000 TL olarak arttırılması ise, 30.000-20.000= 10.000 Türk Lirası üzerinden nispi harç hesaplanacaktır.

Davalarda başta ödenen harç ve avukatlık ücreti hariç dosya bilirkişiye gönderildiğinde, keşif ve bilirkişi raporunun tanzimi için bir bilirkişi ücreti de ortaya çıkacaktır. Aynı zamanda keşif harcı ve keşif araç harcı gibi masraflar da mahkemece belirtilerek davacıdan alınacaktır.

Buna ek olarak Davacının kendi avukatına ödeyeceği ücret dışında, dava sonunda karşı taraf kendini vekil ile temsil ettirdiyse vekalet ücreti de ortaya çıkacaktır.

Arabuluculuk Ücreti ise anlaşma ile sonuçlanırsa Arabuluculuk Ücret Tarifesine göre belirlenecek olup, eğer anlaşmama ile sonuçlanırsa da maktu ücret Arabuluculuk Bürosu tarafından arabulucuya ödenecek olup, taraflardan ödeme alınmayacaktır.