Borçlar Kanunu, ev sahibine sahip olduğu taşınmaza ihtiyaç olması durumunda kiracısını tahliye etme hakkı vermiştir.

Bu husus 350. Maddede şu şekilde düzenlenmiştir: “Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa (…) belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” Dolayısıyla, taşınmaza duyulan ihtiyaç sebebi ile ev sahibinin dava açabilmesi birkaç koşula bağlanmıştır. Bu koşulların hepsinin aynı anda bir arada gerçekleşmesi gerekmektedir.

1. Kiralanan Taşınmaza Kendisinin, Eşinin, Altsoyunun, Üstsoyunun veya Kanun Gereği Bakmakla Yükümlü Olduğu Kişilerin İhtiyacı Var İse

Kiralanan taşınmazın konut ve/veya işyeri olarak kullanılmasına kişinin kendisinin, eşinin, altsoyunun (çocuklar-torunlar), üstsoyunun (anne-baba-büyükanne- büyükbaba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin ihtiyacı olması gerekmektedir. Kanun gereği kişinin bakmakla yükümlü olduğu kişiler her olaya göre ayrıca belirlenmelidir. Mesela kişinin annesi babası vefat ettiyse ve küçük kardeşine kendisi bakmakla yükümlü ise küçük kardeşi bu kişilerden sayılabilecektir.

Eğer kiraya veren bir şirket ise yani tüzel kişiliği bulunuyorsa ancak şirketin ihtiyacı sebebi ile bu dava açılabilir. Dolayısıyla o zaman işyeri olarak ihtiyacı kanıtlamak gerekecektir. Örneğin X kişisi taşınmazı kendi adına kiraya verdiyse, kendi şirketi için ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açamayacaktır, kira sözleşmesinin de tarafının şirket olması gerekmektedir. Kira hukuku anlamında gerçek kişi-tüzel kişi ayrımının önem arz ettiği unutulmamalıdır.

2. İhtiyacın Samimi, Gerçek ve Zorunlu Olması

İhtiyaç nedeni ile tahliye davası açabilmek için bahsi geçen ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekmektedir. Henüz doğmamış ve ileride doğma ihtimali olan bir ihtiyaç sebebi ile bu dava açılamayacaktır; halihazırda var olan, gerçek ve samimi bir ihtiyaca dayanmak gerekmektedir.

Mesela, ev sahibinin kendisinin de kirada oturuyor olması ve kendi maliki bulunduğu evine yerleşmek istemesi Yargıtay tarafından zorunlu ve gerçek bir ihtiyaç olarak değerlendirilmektedir. Ev sahibinin kendi ihtiyacı sebebi ile işbu davayı açması için olabilecek tek ihtimal bu değildir. Ev sahibinin kendine ait başka bir evi de olabilir fakat bu ev uzakta ise, ev sahibinin doktora yakınlık, evlilik, çocuğunun okuluna yakınlık ve benzeri sebepler ile içinde kiracı olan evin bulunduğu semtte oturması gerekiyorsa bu tür sebepler de zorunlu ihtiyaçlardan sayılacaktır.

3. İhtiyaç Sebebi ile Tahliye Davasında Dava Açma Süresi

Borçlar Kanunu’nun 350. Maddesi gereği ihtiyaç sebebi ile tahliye davası “belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde” açılabilir. Dolayısıyla belirli süreli kira sözleşmesinde örnek olarak, sözleşme 10.11.2022 yılında 1 yıllık olarak imzalandıysa, 10.11.2023 tarihinden başlayarak 1 ay içerisinde dava açılması gerekmektedir. Bu tarih geçtikten sonra ise bu dava 10.11.2024 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde açılabilecektir. Kanundaki sürelere uyulmadan açılan davalar ise reddedilmeye mahkumdur.

Yine kanunda belirtildiği üzere ihtiyaç sebebi ile tahliye davası açılmasında belirli süreli kira sözleşmeleri için ihtar şartı yoktur. Yani önceden ihtarname göndermeksizin direkt olarak dava açılabilir. İhtiyaç her an ortaya çıkabileceği için bu şekilde düzenlenmiştir. Fakat Türk Borçlar Kanunu’nun 353. Maddesi uyarınca, kiracıya dava açılacağına dair ihtar çekilmesinin sürelere etkisi olduğunu görüyoruz. Bu maddeye göre “Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır.” Dolayısıyla kiracıya ihtar gönderilmesi, dava açma süresi bakımından bir yarar sağlamaktadır. Bu uygulama hem belirli hem belirsiz süreli kira sözleşmeleri için geçerlidir.

4. Tahliye Davasının Tarafları

Dava kiracıya karşı açılacaktır. Yani Davalı taraf kiracı olacaktır. Uygulamada en çok karşılaşılan problemlerden ilki, malik ile kiralayanın farklı kişiler olması durumunda davayı açan kişinin kim olması gerektiğine ilişkindir. Yargıtay kiralayan ile ev sahibinin farklı kişiler olması durumunda, hem ev sahibine (ve tabi intifa, sükna gibi ayni hak sahiplerine) hem de evi kiralayan ve sözleşmenin tarafı olan kişiye ihtiyaç sebebi ile tahliye davasını açma hakkı olduğu kanaatindedir. Yani davayı her ikisi de açabilecektir.

Kiraya verilen taşınmazda paylı mülkiyet söz konusu ise paydaşların çoğunluğu tarafından açılması gerekmektedir.

5. Yeniden Kiralama Yasağı

Türk Borçlar Kanunu’nun 355. Maddesinde “Kiraya veren, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.” Şeklinde bir düzenleme bulunmaktadır. Dolayısıyla ihtiyaç sebebi ile tahliye davasını açan kişi, kiracısını tahliye etmeyi başarır ise, taşınmazı üç yıl boyunca başkasına kiralayamayacaktır. Zaten bu sebeple ihtiyacın samimi, zorunlu ve gerçek olması gerekmektedir.

Bu koşula uymayan ev sahibi/kiralayan ise “eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat” ödemek durumunda kalacaktır.

6. İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davalarında Arabuluculuk

5 Nisan 2023 tarihli Resmi Gazetede yayınlanan 7445 sayılı İcra İflas Kanunu ile bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren ihtiyaç sebebi ile tahliye davalarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunluluğu getirilmiştir. Bu bağlamda ihtiyaç sebebiyle tahliye davası açılmadan önce yetkili mahkemenin bulunduğu yerdeki adliyenin Arabuluculuk Bürosuna şahsen veya avukat aracılığıyla başvurularak önce arabuluculuk görüşmelerinin tamamlanması gerekmektedir.

Bu bir dava şartı olarak düzenlendiğinden dolayı, arabuluculuğa başvurulmadan açılan tahliye davaları reddedilecektir.

Arabuluculuk Bürosundan başvuru yapıldığı takdirde Arabuluculuk Daire Başkanlığı bünyesinden söz konusu uyuşmazlık için tarafsız bir arabulucu görevlendirir. Taraflar kendileri de Daire Başkanlığına bağlı bir arabulucu üzerinde anlaşarak görüşmeleri yapması için kendileri de bir arabulucu seçebilirler. Arabulucu ise görev kendisine geldikten sonra taraflar ile iletişime geçerek bir toplantı günü tayin eder ve taraflara davet mektubu gönderir. Arabuluculuk toplantısına tarafların kendisi ve/veya avukatları ile vekilleri katılabilir. Bu süreçte toplantılarda taraflar uyuşmazlığa dair anlaşmaya varmak için taleplerini dile getirerek uzlaşmaya çalışırlar. İlk toplantıda uzlaşma sağlanamazsa ikinci bir toplantı düzenlenebilir.

Arabuluculuk süresince süreler durur, zamanaşımı veya hak düşürücü süreler işlemez. Arabuluculuk sürecinin sonunda tutanak tutularak tarafların anlaştığı veya anlaşamadığı bilgisine bu tutanakta yer verilir. Taraflar aralarında anlaşamazlar ise Anlaşmama Tutanağı tutularak, dava dilekçesine bu tutanak eklenir. Anlaşma veya Anlaşmama tutanakları taraflarca imzalanır, taraflar imzadan çekinirse sebebi de belirtilerek arabulucu tarafından imzalanır. Taraflar aralarında anlaşırsa anlaştıkları hususta dava açamazlar. Anlaşma sonunda düzenlenecek olan Anlaşma Tutanağı icra edilebilir niteliktedir ve icra edilebilirlik şerhi alınması gerekmediği durumlarda Mahkeme kararı gibi hüküm görecektir.

7. Görevli ve Yetkili Mahkeme:

Dava kural olarak, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılabilir.